Antes que todo es importante partir indicándote que la importancia de la inscripción y regularización de una propiedad radica en que te permite, a ti, como poseedor de una propiedad de la que careces de un título de dominio (o tienes un título imperfecto), adquirir el dominio de la propiedad referida luego de un año tras la inscripción misma en el Conservador de Bienes Raíces.

¿En qué casos puedo regularizar la propiedad?

Puedes regularizar la propiedad siempre y cuando estés en posesión de un inmueble que carece de un título de dominio inscrito. Además, la posesión debe ser tranquila e ininterrumpida por un período mínimo de cinco años.

¿Cómo se regulariza una propiedad por el Ministerio de Bienes Nacionales?

El procedimiento de regularización de una propiedad consta de dos partes: primero, de una parte jurídica en la que se acreditan los requisitos exigidos por la ley y, segundo, de una parte técnica en la cual se comprueba la situación en terreno. Tras finalizar con el procedimiento se te declarará poseedor regular y se te ordenará de inmediato la inscripción de la propiedad en el Conservador respectivo.

¿Cuál es el objetivo del procedimiento de regularización?

La finalidad del procedimiento de regularización es otorgarte la calidad de poseedor regular, que es el supuesto básico que te permitirá luego de un año adquirir el dominio de la propiedad.

¿Cuáles son los requisitos que debo cumplir para regularizar la propiedad?

1. Deberás tenerla posesión material del inmueble, de manera continua y exclusiva por un tiempo no menor a cinco años.
2. No podrás tener ningún juicio pendiente con personas que te estén disputando el dominio o la posesión del inmueble.
3. El inmueble que deseas regularizar no podrá tener un avaluó fiscal superior a 800 UTM en caso de ser rural, ni mayor a 380 UTM en caso de ser urbano.
4. El inmueble no podrá tener límites difusos y deben ser estos aceptados por sus vecinos.
   Quinto, no puedes ser un mero tenedor o mero ocupante del bien raíz.

¿Qué documentos requiero para poder regularizar la propiedad?

1. Certificado de nacimiento y fotocopia del carnet de identidad.
2. Certificado de avalúo fiscal del inmueble (vigente), que indique la superficie de este.
3. Recibos de luz, agua, gas, etc. de los últimos años y de las contribuciones.
4. La acreditación de la ejecución de mejoras que hubieres efectuado en el inmueble.
5. Documentos o recibos de pagos de servicios que logren acreditar la posesión de más de cinco años, un certificado de residencia emitido por la Junta de Vecinos, Carabineros, colindantes del bien raíz, o de autoridades de la localidad.
6. Una inscripción del dominio actual de la propiedad.
7. Certificado de Número en caso de ser un inmueble urbano.
8. Un documento que justifique el origen de la posesión del inmueble.

¿Cuál es el costo de regularizar una propiedad?

El costo es de aproximadamente $400.000, el que puede variar según la ubicación geográfica del inmueble, entre otros factores.

¿Ante qué organismo debo presentar la solicitud?

Deberás presentar la solicitud ante la Secretaría Regional Ministerial, o bien, en la Oficina Provincial de Bienes Nacionales según donde esté ubicado el inmueble.

¿Cuánto tiempo puede tardar la tramitación?

Entre doce y catorce meses aproximadamente.

Si desea comprar un inmueble usado, como una casa, un departamento, una parcela, etcétera, es fundamental que realice un estudio de títulos de la propiedad.

Qué es el estudio de títulos

Un estudio de títulos implica el estudio de aquellos documentos que dan fe de la calidad de dueño, de quien es el poseedor inscrito del inmueble, de la inexistencia de cualquier vicio en el acto o contrato en virtud del cual se adquirió el dominio, como también de la inexistencia de limitaciones al dominio. De lo anterior se desprende que los estudios de títulos se realizan para evitar que los contratos que constituirán los títulos estén mal hechos, y para dar seguridad jurídica a las partes que intervienen en un negocio inmobiliario

Importancia de realizar un estudio de títulos

La importancia de realizar un estudio de títulos al momento de adquirir un inmueble, es evitar que los contratos que constituirán los títulos estén mal hechos, y para dar seguridad jurídica a las partes que intervienen en un negocio inmobiliario, en el sentido de que otra persona no pueda disputarles el derecho que se proponen adquirir, que no existen condiciones, embargos, interdicciones o prohibiciones que limiten el derecho a disponer del inmueble o le impidan ejercerlo válidamente, y que al inmueble no le afectan hipotecas u otros gravámenes en favor de terceros.

Es muy importante realizarlo, pues, de no hacerlo, podría encontrarse posteriormente con algunas «sorpresas» como que el vendedor no es el verdadero dueño.

En el estudio de títulos, un abogado busca asegurarse de que los títulos de una propiedad se encuentren en regla, antes de firmar un contrato que implique transferencia del dominio sobre el bien raíz o la constitución de otros derechos reales distintos del dominio. La idea es que el contrato que se firme sea válido.

Forma de concluir un estudio de títulos

En el estudio de títulos el abogado terminará señalando y dejando constancia de si los títulos están ajustados a derecho o no. Cuando los títulos tienen problemas, hay que indicar las observaciones que se les está haciendo y hay que indicar también si es solucionable. Si todo resulta en regla se puede celebrar un contrato sobre el inmueble sin ningún problema.

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¿Cuanto es el mínimo de metros para subdividir un terreno?

La superficie mínima de división de un terreno varía dependiendo de la ubicación y uso del suelo. Pese a ello, existen Reglas Generales que determinan la extensión mínima de un predio, estas son:

Comparativa de superficies mínimas de subdivisión

Terreno Rural: la cantidad mínima es de MEDIA HECTÁREA que equivale a 5.000 metros cuadrados. Es posible que en determinadas zonas este límite sea mayor, como las consideradas “ÁREAS DE PROTECCIÓN”.

Terreno Rural Indígena: 30.000 metros cuadrados, es decir, TRES HECTÁREAS.

Terreno Urbano: en este caso es necesario revisar el plano regulador de la comuna. Puede ir de 100 a 1000 metros cuadrados de superficie mínima.

Es importante considerar estas variables debido a que, seas comprador o vendedor, te protejas de caer en figuras irregulares como lo es un «Loteo Brujo». Cabe mencionar que actualmente la venta de terrenos irregulares está sancionada con penas que van de 3 a 10 años de cárcel.

Para el caso particular de los predios urbanos están clasificados por zonas, que determinan, entre otros factores, la superficie mínima de división, la altura máxima de construcción, usos permitidos. Para ello puedes solicitar un Certificado de Informaciones Previas en la Municipalidad respectiva o aprender a leer el plan regulador de la comuna, que en ocasiones puede resultar un tanto complejo para una persona que no maneja conceptos jurídicos o geográficos.

Solicitud de Subdivisión

Una vez hemos hecho el análisis preliminar del predio que queremos subdividir hay que iniciar el proceso destinado para ello:

¿Cómo subdividir un terreno urbano?

Esto debes solicitarlo en la Dirección de Obras Municipales, con el patrocinio de un arquitecto, que deberá elaborar el expediente de la solicitud, en el que acompañará los siguientes requisitos o documentos:

a. Certificado de Avalúo Vigente de los predios involucrados

b. Certificado de Informaciones Previas

c. Plano de ubicación

d. Plano de situación Actual

e. Plano de situación Propuesta

f. Cambio de uso de suelo (si corresponde)

¿Cuánto se demora el proceso?

La Dirección de Obras tiene un plazo de 30 días corridos para aceptar o rechazar la solicitud. Pero la tramitación completa dependerá de la celeridad con la que puedas conseguir los antecedentes y documentos necesarios.

¿Cuánto debo pagar por toda la tramitación?

Hay varios valores que debes considerar, los honorarios del arquitecto, del abogado, topógrafo en su caso, el precio de los documentos, además del pago del 2% del avalúo fiscal del terreno al Servicio de Impuestos Internos. Dicho todo lo anterior resulta claro que no hay un valor determinado porque depende de muchas variables.

¿Cómo subdividir un terreno rural o «predio rústico»?

Los predios rústicos son aquellos terrenos que se pueden usar para la agricultura, la ganadería o actividades forestales que se encuentran fuera de los límites urbanos. Éstos, como ya se mencionó tienen una mínima división de 5.000 metros cuadrados, salvo situaciones excepcionales.

La tramitación se realiza ante las oficinas del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), en el que se acompañará, junto con la solicitud, los siguientes documentos:

a. Copia de Inscripción de Dominio con certificación de vigencia, conocido comúnmente como “dominio vigente”. El que tendrá como máximo 30 días de antigüedad.

b. Certificado de Avalúo Fiscal vigente con clasificación de suelos.

c. Certificado de la Municipalidad respectiva, emitida por la Dirección de Obras Municipales que indica que el predio está ubicado en el sector rural de la comuna.

d. Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por un profesional competente (topógrafo) y por el propietario del predio con su RUT.

Por último tratando de terrenos indígenas no existe la misma libertad para subdividir ya que e tiene en consideración el “principio de indivisibilidad de las tierras indígenas”, por lo que en primer lugar, es necesario solicitar la autorización de CONADI. Sin embargo, la subdivisión que admite este tipo de terrenos es de 3 hectáreas (30.000 metros cuadrados), salvo situaciones excepcionalísimas.

¿Puedo subdividir un terreno sin escrituras?

En Chile tenemos un sistema registral por lo que cada nueva propiedad debe ser inscrita en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, lo que significa que cada terreno que no cumpla con el requisito de escritura e inscripción responde a una situación irregular. Como consejo, es mejor asesorarte por un profesional cuando no entiendas muy bien. Podría ser un gran negocio o un gran problema.